Costituzione di ipoteca e beni culturali, l’atto non va denunciato all’Autorità Pubblica

• 10/05/2023

L’atto notarile con il quale, a garanzia di un richiesto finanziamento, venga costituita ipoteca su un bene dichiarato di interesse storico-artistico, non è soggetto all’obbligo di denuncia ex art. 59 del D.lgs. n. 42/2004 (cd. Codice dei beni culturali). 

Questo è quanto confermato dal recente Quesito Pubblicistico n. 11-2023/P (Risposta del 30 gennaio 2023) del Consiglio Nazionale del Notariato.

Ebbene, il citato art. 59 prevede che “gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o, limitatamente ai beni mobili, la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero”. 

La denuncia consiste in concreto in una comunicazione (oggi a mezzo di posta elettronica certificata) con cui alla competente Soprintendenza dei Beni Culturali, si dà atto di aver compiuto il relativo atto dispositivo. 

Per i casi di cui al successivo articolo 60 del Codice, tale denuncia è funzionale a far decorrere il termine inderogabile di 60 giorni entro cui l’Autorità competente possa esercitare la prelazione sull’acquisto immobiliare.

Tale articolo prevede, tuttavia, che sono “sottratti alla prelazione tutti quegli atti che, seppur traslativi di un diritto reale o di godimento non permettono di raggiungere tale scopo di tutela. Non appaiono, pertanto, essere soggetti a prelazione - a titolo di esempio – i seguenti tipi di atto: atti traslativi o costitutivi di diritti reali come l’usufrutto, o la servitù, né quelli costitutivi di diritti di garanzia come l’ipoteca”.

La ratio della testuale esclusione del diritto di prelazione si rinviene nella natura stessa dell’ipoteca quale diritto reale di garanzia e non certo oggetto diritto dominicale suscettibile di autonomo trasferimento.

Peraltro, e questo è il nucleo fondamentale del Quesito CNN citato, si arriva ad escludere per tale tipo di atto la necessità della stessa denuncia.

 A tale conclusione si arriva dall’esame di alcuni elementi sottolineati dalla dottrina, per il cui approfondimenti si rinvia alla lettura del medesimo quesito

 Come anticipato, il diritto di ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore ipotecario “il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul pezzo ricavato dall’espropriazione” (art. 2808, primo comma, c.c.).

Per quanto l’ipoteca sia munita del cd. “diritto di sequela” sul bene su cui è iscritta, ciò non ne rende la relativa  costituzione un atto traslativo della proprietà. 

Nell’istituto, infatti, non si realizza alcuna alienazione intesa come negozio giuridico che trasferisce un diritto reale da un soggetto ad un altro, spogliandone il primo e arricchendone il secondo: il bene rimane nella disponibilità del proprietario.

Alla luce di quanto brevemente esposto, quando si intende porre in essere atti negoziali afferenti a un immobile dichiarato in tutto o in parte di interesse storico-artistico, specie se trattasi di atti di compravendita o, in genere, trasferimenti a titolo oneroso, è bene che entrambe le parti prestino particolare attenzione alla normativa di settore posta a pena di nullità in punto di specifici obblighi cui adempiere. Si rende pertanto necessaria la consulenza del Notaio, che può fornire delucidazioni in merito alle conseguenze del compimento di atti dispositivi su questo tipo di immobili.