Condominio, tabelle millesimali: possono essere modificate per ''comportamenti concludenti''? La Corte di Cassazione dice “no”

• 25/01/2023

Le tabelle millesimali non possono essere modificate per “facta concludentia”. Ad affermarlo è la Corte di Cassazione che, con l’ordinanza 14 ottobre 2022, n. 30305, ha dichiarato l’invalidità di una delibera assembleare condominiale nella quale venivano applicati criteri di riparto delle spese comuni in contrasto con quanto stabilito in tabelle millesimali adottate nel 1982, modificandone quindi di fatto il contenuto.

Nei primi due gradi di giudizio la delibera era stata ritenuta valida, in applicazione un datato principio giurisprudenziale. Al contrario, ermellini hanno ritenuto di seguire un più recente orientamento per cui, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1138 del c.c. (secondo il quale, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento) e 68 delle disposizioni attuative del c.c. (secondo cui il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio), l’approvazione o revisione delle tabelle deve rivestire la forma scritta ad substantiam actus.

Nel caso oggetto dell’ordinanza, una società, proprietaria di un’unità immobiliare facente parte di un condominio, impugnava la delibera assembleare approvata in contrasto con la tabella millesimale allegata al regolamento di condominio. Nei primi due gradi del giudizio i giudici idi merito dichiaravano la validità dell’atto in quanto la tabella risultava disapplicata sin dal 1982. Motivo della deroga erano state le varie modifiche all’immobile, che avevano comportato un’estensione della proprietà della società ricorrente. Le tabelle sarebbero state così modificate per comportamenti concludenti.

In precedenza la giurisprudenza aveva  ritenuto  ammissibili le modifiche operate in “forma libera” alle tabelle millesimali per “facta concludentia”, consistenti nei seguenti comportamenti: pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condomini in base alla tabella di fatto applicata, prolungata accettazione dei bilanci, partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione delle spese condominiali straordinarie sulla base dei nuovi criteri e acquiescenza alla concreta attuazione di tali delibere.

L’orientamento della giurisprudenza di legittimità è mutato con la sentenza della Cassazione 26042/2019 secondo cui l’approvazione o revisione delle tabelle richiede la forma scritta a pena di nullità. Proprio applicando questo dictum, la Suprema Corte ha considerato fondata la doglianza della ricorrente.

A conferma della decisione in oggetto, si deve peraltro ricordare che con recente pronuncia le Sezioni Unite (Cass. SS. UU. 9839/2021) hanno affermato che sono annullabili le delibere dell'assemblea aventi ad oggetto la ripartizione tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, e che sono nulle le delibere assembleari con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati anche per il futuro i medesimi criteri di riparto ex lege o ex contractu.

Alla luce di ciò, “apparirebbe incoerente sotto il profilo dogmatico elevare una serie di deliberazioni, di per sé invalide, che disattendano la vigente tabella millesimale, alla dignità di comportamento univocamente concludente, protrattosi nel tempo, dal quale ricavare l'approvazione, a maggioranza o all'unanimità, di una nuova tabella dei millesimi”.

Per questi motivi il ricorso è stato accolto e la sentenza di secondo grado cassata.